新商品房合同9大变化腰斩扯皮震慑霸王条款

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新商品房合同9大变化腰斩扯皮震慑霸王条款

http://www.bjfcw.com/news/2004/　2005-3-22 10:33:41 其它新闻网【打印】　【关闭】

据实际情况和相关规定明确了产权登记的内容。

　　合同中明确了开发企业办理初始登记手续的责任，出卖人应当在约定时间完成该房屋所在楼栋的初始登记工作，取得该房屋所在楼栋的权属证明。商品房交付使用后转移登记手续的办理应是买卖双方共同的责任，双方须按有关规定缴纳契税、维修基金等税费，可以共同向产权登记机关申请办理房屋权属转移登记，购房人也可以委托他人办理房屋所有权证，委托办理的，相关费用在签订商品房预售合同时约定。

　　变化九：对前期物业管理的有关内容进行了规范。

　　本次制订的《北京市商品房预售合同》示范文本约定开发企业应明确所售商品房前期物业管理企业的名称，该物业企业必须已取得物业管理资质，同时还需约定地上停车费、地下停车费的收费标准。

　　规范认购书的主要内容

　　其一，认购书的适用范围。

　　《北京市商品房认购书》示范文本不仅适用于预售商品房，也可适用于现房项目的交易。该文本不是签订商品房买卖合同的必经程序，经双方协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。

　　其二，认购书对所认购商品房的买受人进行了约定。

　　认购书签订后进行预售合同签订的，合同主体不得随意变更。签订合同的买受人应为认购人本人或是认购人在其同一户籍内的或是预定时已明确的其他人员。

　　其三，认购书对定金的约定。

　　该示范文本对支付定金的期限、解除认购书和返还定金的情况作了以下约定：第一，认购人逾期未支付认购定金的，出卖人有权解除本认购书，并有权将该商品房另行出卖给第三方。第二，认购人未在约定期限内与出卖人协商商品房买卖合同相关条款的，出卖人有权解除本认购书。出卖人解除本认购书的，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。第三，对商品房买卖合同相关条款未达成一致意见的，在约定期限内本认购书自动解除，双方也可以协商解除认购书。出卖人应当在约定期限内将已收取的定金退还认购人。第四，出卖人在认购人支付认购定金之日起至该认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，须向认购人双倍返还定金。

　　听证会各方代表争论焦点与示范文本条款对照。示范文本解决了听证会上各方代表的争论焦点。

　　焦点1：因质量不合格而要求退房的具体条件

　　示范文本条款：

　　1．该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起＿＿＿日内退还全部已付款，并按照＿＿＿利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。

　　2．该商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，自该商品房交付之日起＿＿＿日内，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起＿＿＿日内退还买受人全部已付款，并按照＿＿＿＿利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。

　　焦点2：开发商是否应按时完成公建项目

　　示范文本条款：出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：

　　1．市政基础设施：

　　（1）上水、下水：＿＿年＿＿月＿＿日达到＿＿＿＿；（2）电：＿＿年＿＿月＿＿日达到＿＿＿＿；（3）供暖：＿＿年＿＿月＿＿日达到＿＿＿；（4）燃气：＿＿年＿＿月＿日达到＿＿＿。

　　2．其他设施

　　（1）公共绿地：＿＿年＿＿月＿＿日达到＿＿；（2）公共道路：＿＿年＿＿月＿＿日达到＿＿；（3）公共停车场：＿＿年＿＿月＿日达到＿＿；（4）幼儿园：＿＿年＿＿月＿日达到＿＿；（5）学校：＿＿年＿＿月＿日达到＿＿；（6）会所：＿＿年＿＿月＿日达到＿＿；（7）购物中心：＿＿年＿＿月＿＿日达到＿＿；（8）体育设施：＿年＿＿月＿＿日达到＿＿。

　　焦点3

　　是否应标明签约时所在楼栋的施工进度

　　示范文本条款：签订本合同时该商品房所在楼栋的建设工程进度状况为＿＿＿＿＿＿＿＿＿。（如：正负零、地下一层地上五层、结构封顶）

　　焦点4

　　买房人不交代缴税费能不能收房

　　示范文本条款：双方同意按照下列第＿＿＿＿＿＿＿种方式缴纳税费：

　　1．出卖人不得将买受人缴纳税费作为交接该商品房的条件。

　　2．买受人同意委托出卖人代交下列第＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。

　　（1）专项维修

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