新商品房合同9大变化腰斩扯皮震慑霸王条款

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新商品房合同9大变化腰斩扯皮震慑霸王条款

http://www.bjfcw.com/news/2004/　2005-3-22 10:33:41 其它新闻网【打印】　【关闭】

上周，北京市建设委员会、北京市工商行政管理局共同发布了《北京市商品房预售合同》和《北京市商品房认购书》的示范文本。与先前的相比，新的文本增加了预售商品房信息的透明度和对称性；增加了对商品房质量、装饰、设备标准和节能措施的约定，并对房屋交接、设计变更进行单独约定；对商品房交付的条件也进行了细化，提供了多种方案供当事人选择。

　　新的两个示范文本将于2005年3月15日正式推行使用。这意味着3月15日以后，面对合同陷阱，小两口购房将更加放心。

　　不过，对于大多数初次买房的小两口来说，对新发布的《北京市商品房预售合同》和《北京市商品房认购书》的示范文本还了解不深。因此，有必要对新颁布的两个示范文本解读一下。

　　首先对《北京市商品房预售合同》的主要内容作了九个方面的调整与修改。

　　变化一：对商品房买卖合同的类型进行了细分。根据商品房的不同类型，针对各自交易特点，市建委、市工商局在制订《北京市商品房预售合同》和《北京市商品房认购书》示范文本的同时，还将在近期制订推行《北京市现房和存量房买卖合同》和《北京市机动车车位预售合同》的示范文本。

　　变化二：对商品房交易的基本内容和交易中涉及的重要事项进行了规定和提示。

　　本次制订的商品房预售合同第一部分为房屋交易的基本内容，主要包括合同双方当事人情况、项目建设和预售依据、所售房屋层数、面积、户型、分摊等基本情况、抵押情况、计价方式、价款及付款方式等内容。此部分内容包括示范文本中的第一至六条，要求开发企业与购房人签订合同时，与其申请预售许可时向政府提交的项目情况和楼盘表信息及进行预售登记的相关信息相一致，从而增加预售商品房信息的透明度和对称性。合同示范文本第七条起侧重双方对房屋具体事项的约定，在原有条款的基础上，增加了对商品房质量、装饰、设备标准和节能措施的约定；并对房屋交接、设计变更进行单独约定。该部分在不与相关法律法规、规定相抵触的情况下，强调了双方应具体协商自主约定。

　　变化三：对商品房交付的条件进行了细化，提供了多种方案供当事人选择。

　　在商品房交付时，以下条件为可选择条件：该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明；满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；满足第一、二条为《北京市城市房地产转让管理办法》规定的最基本的交付条件。此外，还有当事人还可协商其他方案作为商品房交付的条件。

　　变化四：对商品房质量问题的约定进行了完善，对具体质量问题做出提示。按照建设部《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》的规定，住宅工程质量问题应在销售合同中明确。本次制订的《北京市商品房预售合同》示范文本提示，开发企业建设商品房必须使用合格的建筑材料、构配件，房屋质量符合国家工程质量规范、标准和设计文件的要求。开发企业交付使用的商品房地基基础、主体结构质量、室内空气质量经检测不合格的，购房人有权退房；开发企业交付商品房时有其他问题的或未达到约定标准的，开发企业应承担修复和赔偿责任。对工程质量问题发生争议的，可委托有资质的建设工程质量检测机构检测。

　　变化五：首次提出了节能措施的约定。

　　能源问题是关系我国长远发展的战略问题。随着房屋建设的快速增长和房地产市场的竞争激烈，节能建筑造价高。采暖、空调、热水供应、照明、电梯等在建筑中的能源消耗问题越来越严重。因此政府推广节能的作用很重要。通过合同来对节能措施做出约定，为实现城市建设可持续发展，提高人们的节能意识有重要意义。同时对居民居住能源成本的节约大有益处。

　　变化六：增加了市政基础设施和其他设施达到使用条件的提示。

　　开发企业应承诺与该商品房正常使用直接相关的上水、下水、电、供暖、燃气等按约定的日期达到使用条件；公共绿地、道路、停车场，幼儿园、学校、会所、购物中心、体育设施等其他设施也应按约定的日期达到使用条件。

　　变化七：在商品房交接环节中，增加了购房人是否同意委托开发企业代缴相关税费的约定。

　　买房人对开发企业入住时必须先缴公共维修基金、契税、物业服务费用、供暖费等税费，存在较大争执，甚至引起集体上访。本次制订的《北京市商品房预售合同》示范文本提示双方在签约时可就有关税费的缴纳是否委托进行约定。购房人不同意委托开发企业代缴公共维修基金、契税、物业服务费用、供暖费等税费的，购房人必须按有关规定自行依法缴纳。当事人双方就缴费的具体事宜应进行约定。

　　变化八：根

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